Продажа земли

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. «…Земельный участок - особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок» .
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК).
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории :
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю:
- собственность;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);
- аренда земельных участков;
- безвозмездное срочное пользование.
Такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение, возможны только в отношении участков из состава государственных или муниципальных земель.
В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяется различными факторами, «…в частности:
- категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка;
- статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;
- существованием права на землю до введения в действие ЗК» .
Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (в ред. от 21.11.2003). В соответствии с этим Постановлением распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 N 3070-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков. Распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной, государственной и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. ст. 9 - 11, 16 - 19 ЗК).
Приобретение ограниченных вещных прав на землю. Принцип платности использования земли - принцип земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК). ЗК направлен на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.
В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:
- возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;
- приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;
- предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.
Возмездное приобретение физическими и юридическими лицами участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;
2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.
Исключительно на торгах осуществляется предоставление :
- государственных или муниципальных земельных участков для строительства с предварительным и без предварительного согласования мест размещения объектов, в том числе при предоставлении участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ст. 30 ЗК);
- земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Закона об обороте земель).
Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК, ст. 30 ЗК). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.
Заключение договоров купли-продажи участков регулируется § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 "Купля-продажа" ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. ст. 558, 560 ГК). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации так же, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.
Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь;
- кадастровый номер;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.
С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения :
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Признаются недействительными условия договора:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
«При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон» .

В настоящее время вопросы, связанные с правовым регулированием купли-продажи земельных участков, приобретают первостепенное значение в гражданском обороте России. В судебной практике появилась сравнительно новая для судей категория судебных дел, связанных с приватизацией земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, единообразное толкование и применение законодательства по данной категории судебных дел только формируется.
О.М. Козырь правильно отмечает, что особенности земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Необходимо отметить при этом, что и для гражданского законодательства регулирование сделок с землей является относительно новым институтом, на практике применяющимся только в течение последнего десятилетия и требующим дальнейшего развития и совершенствования. Поэтому можно констатировать, что в гражданском и земельном законодательствах происходит становление и развитие этого института, причем это происходит путем устранения ряда противоречий в правовом регулировании и выявления на практике особенностей регулирования сделок именно в отношении земли .
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Законом о введении в действие ЗК РФ от 25 октября 2001 г. установлено, что со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статья 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).
В силу ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 27 февраля 2003 г.) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поэтому в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
Статья 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.
В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Каков механизм реализации этого "исключительного" права? В соответствии с той же ст. 36 ЗК РФ (п. п. 5 - 6) для приобретения права на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земли и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.
В связи с этим В.В. Витрянский отмечает, что в судебно-арбитражной практике появились споры по искам граждан и организаций, пытающихся реализовать свое "исключительное" право на приватизацию земельных участков в принудительном порядке. Разрешение таких споров весьма затруднительно в силу нечеткости правовых формулировок, содержащихся в ЗК РФ, и возможности их различного толкования. Уже сегодня в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к разрешению подобных споров. Суть первого подхода состоит в том, что из названных норм ЗК РФ вытекает обязанность соответствующих органов исполнительной власти или местного самоуправления, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику здания, сооружения проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении указанного органа от заключения договора, предложенного собственником здания (сооружения), последний на основании ст. 445 ГК РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда, арбитражного суда разногласия, возникшие при его заключении. Существо второго подхода заключается в том, что п. 6 ст. 36 ЗК РФ оставляет выбор вида договора - купля-продажа или аренда - за государственным органом или органом местного самоуправления, получившим заявление собственника здания (сооружения), поэтому возможность обращения последнего с иском в суд, арбитражный суд о понуждении к заключению определенного договора исключается. Однако в случае, если соответствующий орган не осуществит свой выбор и не направит в двухнедельный срок проект одного из двух договоров заявителю, собственник здания (сооружения) получает право обратиться в суд, арбитражный суд с жалобой на неправомерные действия (бездействие) государственного органа или органа местного самоуправления .
И. Писков отмечает, что нормы ст. 36 ЗК РФ, в отличие от п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, прямо не указывают на лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Эта формальная неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и публично-правовыми образованиями - собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут (выбирают они, как правило, собственность). Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае публично-правовым образованиям как собственникам участков .
Е.А. Галиновская ссылается на то, что выбор же того права, на основании которого должен быть приобретен земельный участок, по смыслу законодательства остается за собственником недвижимости .
 В результате в системе арбитражных судов РФ отсутствовала единообразная судебная практика по вопросу, кто имеет приоритет в выборе режима землепользования: собственник недвижимости или уполномоченный орган государственной власти (местного самоуправления). Если собственник недвижимости был заинтересован, как правило, в том, чтобы приобрести земельный участок в собственность, то уполномоченный орган публичного образования был заинтересован больше в том, чтобы предоставлять земельные участки на праве аренды. Действительно, в настоящее время арендная плата за землю выступает в качестве важнейшего источника формирования финансовой базы органов государственной власти и местного самоуправления, средства от аренды земельных участков поступают в различные уровни бюджетов и расходуются на различные социально-экономические нужды.
Например, в Постановлении от 13 мая 2004 г. N Ф04/2608-1064/А27-2004 ФАС Западно-Сибирского округа указал, что истец занимает земельный участок, на котором расположена его недвижимость, на основании действующего договора аренды от 21 апреля 1999 г. N 1428, заключенного сроком на пять лет, следовательно, собственником недвижимости выбран титул владения земельным участком - аренда . Положениями ЗК РФ, а также другими нормативными правовыми актами, регулирующими земельные правоотношения, не предусмотрена обязанность органов, имеющих право распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, передачи в собственность земельных участков арендаторам по требованию арендаторов. На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что требования истца о понуждении ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, переданного ему по договору аренды, не основаны на законе.
В постановлении от 17 августа 2004 г. N 4345/04 Президиум ВАС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал, что исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка .
Указанная правовая коллизия нашла свое разрешение в названном Постановлении Пленума ВАС РФ N 11.
В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 отмечается, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.
Гражданско-правовой оборот природных ресурсов не является свободным, он существенно ограничен в силу экологических факторов и необходимости учета иных публичных интересов.
В качестве одной из особенностей порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, и т.п.
В Постановлении от 16 марта 2004 г. N 15671/03 Президиум ВАС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал, что отдельные кадастровые планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими ЗАО "Культторг" на праве собственности, в деле отсутствуют. Между тем в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет .
В постановлении от 20 января 2005 г. N Ф08-6490/04 ФАС Северо-Кавказского округа указал, что спорный земельный участок имеет единый кадастровый номер, каждым из истцов заявлено требование о выкупе части этого земельного участка, т.е. их волеизъявление не направлено на получение земли в долевую собственность. Однако в силу ст. 37 ЗК РФ части земельного участка, имеющего единый кадастровый номер, не могут являться объектами купли-продажи .
Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, т.е. когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
В настоящее время государственная собственность на землю в подавляющем большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка определяется согласно правилам, установленным п. 14 ст. 43 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.
До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают:
- органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости;
- органы, уполномоченные Правительством РФ, - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости.
Итак, можно сделать вывод, что правовое регулирование в сфере оборота земельных участков далеко от совершенства. Круг обозначенных выше проблем заслуживает внимания и в дальнейшем. Несовершенство законодательства оказывает влияние и на судебную практику его применения.
Отсутствие в этой области полноценного федерального законодательства предопределяет отсутствие единства в судебно-арбитражной практике при применении законодательства в данной области.
Отсутствие до сих пор в законодательстве Российской Федерации единых принципов установления ставок арендной платы не соответствует ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.
Пробелы и противоречия законодательства в данной области приходится разрешать суду при рассмотрении конкретного спора, независимо от уровня правового регулирования данного вопроса.
В связи с этим вспоминается справедливое высказывание И.А. Покровского о том, что там, где должен был бы тщательнее подумать законодатель, должны теперь думать отдельные судьи. Но, конечно, никакой судья не располагает теми материалами и средствами для надлежащего разрешения вопроса, которыми может располагать законодатель .
В заключение хочется отметить, что необходимость адекватного осознания и истолкования смысла закона в каждом конкретном случае требует от судьи высокого профессионализма, нравственности и интеллекта, проявляемых в концентрированном виде всего их культурно-личностного содержания и умственного напряжения. Уважайте труд судьи. Именно в том, что законы применяются не сами собой, а лишь через индивидуальное сознание конкретных личностей судей, и заключается необходимость такого феномена, как правовая культура - единство юридических, экономических, технических, организационных, личностных и других средств и приемов, обеспечивающих качество судебной деятельности.
Единообразное толкование и применение земельного и другого законодательства арбитражными судами в данной области должно способствовать развитию российского бизнеса, заинтересованного в становлении земельного рынка, обеспечении защиты прав на землю, гарантиях для осуществления и активизации сделок с земельными участками.



 

Похожие рефераты:

• Продажа земли

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имуще...
• Розничная купля-продажа
По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейно...
• Продажа недвижимости и предприятий
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое нед...
• Розничная купля-продажа
По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейно...
• Продажа недвижимости и предприятий

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или др...